MANUAL DO SÍNDICO

A BCF – Administradora de Bens presta auxílio em todas as áreas de atuação dos sindicos.

Há muito a responsabilidade de ser sindico deixou de ter apenas o caráter do morador que possui boa relação com os vizinhos e moradores do condomínio, atualmente o cargo de sindico exige responsabilidades e conhecimentos mais abrangentes e, por isso, a BCF Administradora de Bens está presente para prestar auxílio em todas as esferas do cargo. Porém, é de suma importância que o síndico leia atentamente a Convenção de Condomínio, a qual é soberana e determina todas as normas a serem cumpridas. A seguir passaremos a enumerar as NORMAS USUAIS com a finalidade de condensar as diretrizes e procedimentos.

Ao síndico cabe:

01 – Representar ativa e passivamente o Condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites atribuídos pela Lei de Condomínio nº 4591 de 16.12.1964 ou pela Convenção.

02 – Exercer a Administração Interna ou Externa da edificação ou do conjunto de edificações no que diz respeito a sua vigilância e segurança, bem como aos serviços que interessem a todos os moradores.

03 – Praticar os atos que lhe atribuem as leis, a Convenção e o Regimento Interno.

04 – Cumprir e fazer cumprir a Convenção e Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações das Assembléias.

05 – Dar conhecimento das Assembleias aos Condôminos.

1. Convenção do Condomínio: o que é?

   É um ato contratual, derivado da vontade de todos que a subscrevem, bem como um ato normativo,isto é, impõe-se a toda a comunidade condominial. A obrigatoriedade da Convenção Condominial passou a existir a partir da lei 4591164. Há condomínios instalados antes da Lei que não possuem convenção. É necessário para a aprovação da Convenção, 2/3 das frações ideais em Assembléia especialmente convocada para esse fim. (32º Artigo 9º) devendo ser registrada no Registro Geral de Imóveis (R.G.I.).

2. Regulamento (ou regimento) Interno

   Destina-se a esclarecer detalhes e disciplinar as normas gerais da Convenção, fazendo-se Lei dentro do Condomínio (não podendo ter dispositivos contra a Convenção ou a Lei).

3. Assembleia Ordinária (A.G.O)
   1. Anual obrigatória Finalidade
   2. Aprovação de contas e outros assuntos explicitados na ordem do Dia de acordo com a Convenção. Convocação
   3. Conforme Convenção, o usual é em 1ª convocação com 2/3 do total e em 2ª convocação com qualquer número, sendo a 2ª convocação 30 minutos após a 1ª. Recomendamos que nunca sejam marcadas em vésperas de feriados e às 6as feiras.
   4. Se não explicitado na Convenção, será de no mínimo 05 (cinco) dias antes da data da Assembléia. Comunicação aos Condôminos
   5. Até 08 (oito) dias após a Assembleia. Quem pode votar? Quem estiver em dia com o Condomínio ou quem estiver discutindo o débito em juízo. – Inquilino (desde que o locador não compareça) para, decisões que não envolvam despesas extraordinárias, alteração de fachadas, partes comuns e privativas, eleição de síndico etc. – Por procuração – condômino ou não, com poderes para discutir e votar. Reconhecimento e firma (vide convenção). – Contagem de votos – proporcionais às frações ideais do terreno (e partes comuns). QUÓRUM (USUAL – VIDE SEMPRE A CONVENÇÃO) 2/3 das frações ideais para: – Destituição do Síndico, Subsíndico e Conselho. – Benfeitorias meramente voluptuárias. – Alteração da Convenção. Maioria: – Para despesas comuns. Unanimidade: – Para alterações da fachada ou alteração estrutural. – Sobre matéria que altere o Direito da Propriedade dos Condôminos.
4. Assembleia Geral Extraordinária (A.G.E)

   Necessária quando houver assunto de interesse geral a ser discutido. Convocada por: – Síndico ou condôminos que representem 1/4 no mínimo do Condomínio, no caso do síndico não convocá-la. As recomendações das A.G. serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente do seu comparecimento ou de seu voto, cabendo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir. Na convocação devem constar TODOS OS ITENS A SEREM DISCUTIDOS de maneira bem clara, sendo que o item ASSUNTOS GERAIS NÃO TEM QUALQUER UTILIDADE PRÁTICA.

5. Eleição do Síndico

   Tem a função de substituir o Síndico oficialmente e é eleito em Assembleia (nem todas as Convenções prevêem este cargo).

6. Subsíndico

   Obrigatório ser formado por condôminos Função: consultiva N.º: 03 pessoas. Mandato: máximo de 02 anos Reeleição: permitida

7. Conselho Consultivo

   O Seguro da Edificação ou do conjunto de edificações dos prédios em Condomínio é obrigatório por Lei. O Artigo 13 da lei de Condomínio estabelece: “Proceder-se-á ao seguro da edificação, ou do conjunto de edificações, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e áreas comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio”. Cabe ao Síndico a responsabilidade de contratar o seguro do Edifício e de fazer cumprir a Lei. O seguro é obrigatório e de exclusiva responsabilidade do Síndico (Art.22 – fl. 1º, letra C, lei 4591), que poderá ser responsabilizado civil e criminalmente pelas conseqüências da falta ou insuficiência de Seguro Contra Incêndio. Os seguros mais comuns e aconselháveis ao Condomínio são: – Incêndio (obrigatório) – Responsabilidade Civil – Quebra de Vidro – Responsabilidade Civil Garagista

8. Seguro

   É um ato contratual, derivado da vontade de todos que a subscrevem, bem como um ato normativo,isto é, impõe-se a toda a comunidade condominial. A obrigatoriedade da Convenção Condominial passou a existir a partir da lei 4591164. Há condomínios instalados antes da Lei que não possuem convenção. É necessário para a aprovação da Convenção, 2/3 das frações ideais em Assembléia especialmente convocada para esse fim. (32º Artigo 9º) devendo ser registrada no Registro Geral de Imóveis (R.G.I.).

RESUMO DAS LEIS TRABALHISTAS

1. Jornada de Trabalho

   Máxima diária = 8 horas, não podendo exceder 44 horas semanais. – Empregado e empregador poderão fazer acordo de prorrogação desde que NÃO ULTRAPASSE 2 HORAS DIÁRIAS, cujo valor será 60% superior ao da hora normal. Este acordo deverá ser firmado em 2 vias. – No trabalho contínuo de 6 horas, já fica caracterizada uma jornada de trabalho. O intervalo para repouso não deve ser computado na duração do trabalho e será de no mínimo 1 hora e no máximo 4 horas. – Para todos os funcionários é obrigatória uma folga no domingo a cada 7 semanas. Quando esta folga é do vigia considere-se de domingo para 2ª feira.

2. Trabalho Noturno

   Considere-se como tal o trabalho realizado entre 22h e 5h do dia seguinte. – Normal seria ter 1 hora de descanso. – A hora noturna = hora diurna acrescida de 20%. – Em não tendo descanso esta hora (art. 71) será considerada com um adicional de 60% (hora extra).

3. Vale Transporte

   Ao empregador caberá fornecer o número suficiente para o deslocamento do empregado dentro do mês, sendo descontada a parcela de 6% sobre os dias úteis.

4. Contrato de Experiência

   Prazo: 90 (noventa) dias ou menos – Aviso prévio: não existe – Férias: proporcionais mesmo que a decisão seja do empregado. – 13º Salário: proporcional (1/12 por mês trabalhado) Obs.: Considera-se mês trabalhado a fração igual ou superior a 15 dias. – FGTS Recolhido à CEF até o dia 07 de cada mês (em formulário) – INSS: Até o dia 02 do mês seguinte ao da competência. – PIS: Até o último dia útil da 1º quinzena de cada mês, no valor de 1% do valor total bruto dos salários.

INFORMAÇÕES ÚTEIS AO SÍNDICO

1. Economias
   1. Água – Temos um sistema de acompanhamento mensal dos nossos prédios e poderemos orientá-lo no caso de consumo excessivo.
   2. Luz – Há lâmpadas que produzem um fluxo luminoso idêntico a outras com menor número de watts, gerando consequentemente menor consumo; é recomendável a colocação de minuterias e a otimização de luzes acesas nas garagens. Há outros procedimentos que deverão ser considerados e que podem gerar um melhor funcionamento do sistema elétrico, para os quais poderemos orientá-lo.
2. Segurança do Patrimônio

   O condomínio deve estudar que metodologia vai usar na Administração da Segurança. Seguem algumas sugestões:

   1. Mantenha sempre na portaria o cadastro dos moradores e empregados domésticos, com as devidas observações dos patrões.
   2. A identificação dos carros do condomínio com selos ou adesivos para fixação nos para-brisas.
   3. A utilização de crachás para identificação dos portadores de serviço.
   4. Deve ser evitada a guarda de chaves por parte dos funcionários na portaria.
   5. Deve ser solicitado aos moradores que acionem os alarmes de seus carros, tranquem e não deixem objetos de valor expostos nos bancos. Já existem sistemas de video-porteiro ou de acionamento instantâneo da polícia que poderão ser indicados para determinados tipos de prédios.
3. Prevenção de Acidentes e Incêndio
   1. A Lei 2208 de 15/07/94, em fase de regulamentação, tornará obrigatória a colocação de sensor de gás no PI, o que evitará muitos acidentes.
   2. Se o para-raios do seu prédio for radioativo deverá ser trocado de acordo com a NBR 5419.
   3. É obrigatória a colocação de luz de emergência em locais onde a falta de iluminação pode impedir a salvação de vidas. Decreto 897 de 21/9/76.
   4. Não deve ser colocado nenhum objeto no PI (Gás) ou no PC(luz).
   5. Verificar se há tampas de caixas-d’água soltas ou quebradas na cobertura, o que poderá acarretar perigo em caso de ventania ou contaminação da água. Recomendamos que todas as tampas tenham perfeita vedação.
   6. É terminantemente proibida pelo Corpo de Bombeiros a colocação de objetos nas escadas, bem como o fechamento da porta de acesso à cobertura.
   7. Extintores e mangueiras devem ser testados anualmente e a cada 5 anos os extintores precisam de testes de pressão, por firma cadastrada no Corpo de Bombeiros. A instalação Preventiva Contra Incêndio (hidrantes, juntas storz, registros, mangueiras, casa de máquinas de incêndio – CNU), deverá ser testada, obrigatoriamente, em prazo não superior a 3 meses (COSCIP – Código de Segurança contra Incêndio e Pânico – Decreto 897 de 21/9/76).
   8. Importantíssimo o acionamento, uma vez por semana, do botão da bomba de pressurização na C.M.I. por 5 segundos, e uma vez por mês a abertura do registro do dreno, para checagem do equipamento.
   9. É obrigatória a colocação de 2 lances de mangueira de 1 ½” com 15 m de comprimento cada um, em todas as caixas de incêndio do prédio (em casos excepcionais é aceito um lance somente).
   10. A exaustão deverá ficar permanentemente ligada, apenas alternando-se os equipamentos. A ventilação dos banheiros é importante por manter uma renovação de ar permanente, eliminando odores, diminuindo a umidade e dissipando gases (aquecedor a gás), evitando acidentes, mormente agora que o gás está se tornando inodoro no Rio. No caso de garagens, o problema é muito mais arriscado porque, em ficando desligado o sistema, o acúmulo de gás carbônico (inodoro e incolor) pode gerar intoxicações com conseqüências imprevisíveis.
   11. Os extintores usados são de 3 tipos: AP (água), gás carbônico e Pó Químico (PQS), sendo que cada um para uma determinada finalidade e com locais definidos pelas Normas, devendo vir bem explicitado a que se destina (ver as Normas do C.O.S.C.I.P. – Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico – Corpo de Bombeiros).
4. Diversos
   1. A limpeza e a higienização dos reservatórios, bem como a Análise bacteriológica da Água, logo após a limpeza (por empresa registrada na FEEMA) deverá ser feita semestralmente.
   2. É obrigatória a colocação do Quadro de Avisos em local visível, contendo (Lei 2546 de 12/05/97): – Relação de Empregados Guia do INSS – Relatório de Inspeção Anual dos Elevadores (RIA) – Laudo da Análise Bacteriológica da Água, (validade semestral) vide item 3, com o nome do responsável, bem como o telefone da FEEMA, para consultas e denúncias sobre a água consumida.
   3. Tão logo seja detectado o aparecimento de vergalhão ou o aparecimento de manchas brancas no concreto ou formação de estalactites, entrar em contato imediato conosco para indicarmos os procedimentos corretos. Em não tomando providências imediatas, o processo de corrosão que acarreta um aumento de volume de até 8 vezes, implicará no desagregamento do concreto, o que acarretará gastos infinitamente maiores, podendo inclusive, com o tempo, colocar a estrutura em risco e consequentemente todo o patrimônio.
   4. A colocação de depósitos plásticos de lixo, apesar de não ser obrigatória, é desejável, em função das melhores condições de higiene e limpeza que oferece.
   5. O C.R.E.A.-RJ (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) recomenda que não sejam usadas Firmas Fantasmas, exigindo-se: – O registro da empresa no CREA-RJ – Certidão de débito no INSS, do FGTS, dos Impostos Federais e Estaduais. – Carta do fabricante autorizando a comercializar, instalar e dar manutenção do equipamento oferecido. – Registro de trabalho na empresa, dos técnicos qualificados. – Que os funcionários das instaladoras se apresentem devidamente uniformizados com o logotipo da empresa, permitindo sua rápida identificação.

   Estamos permanentemente pesquisando novos materiais junto às indústrias, com a finalidade de dar subsídios aos Síndicos, para que encontrem as melhores soluções para tratamento em fachadas, pisos e paredes, apontando o custo-benefício das diferentes opções.

   A Coleta de preços deverá ser formatada num padrão onde deverá existir uma definição clara do que se deseja:

   1. Tipo de serviço a ser prestado.
   2. Especificações detalhadas.
   3. Prazo de execução em dias úteis.
   4. Garantia.
   5. Multa por dia de atraso Exemplo:

   1. Tipo de serviço: Impermeabilização de terraço constando de remoção do cimentado com colocação de manta asfáltica e recomposição do piso cimentado com 3 cm de espessura.
   2. Sistema a ser utilizado: Manta: Fabricante_________________ Espessura: ______mm Área a ser executada_________m2.
   3. 0 cimentado deverá obedecer rigorosamente a mesma paginação ora existente.
   4. Prazo de execução:__________ dias.
   5. Garantia:___________ anos.
   6. Decorridos_____ dias úteis após a data de início definida como ___/___/2009 não ocorrendo nenhum fenômeno atípico como chuvas prolongadas ou qualquer outro que impeça os trabalhos, haverá uma multa diária de ______ do salário mínimo por dia de atraso.
   7. Todo condomínio é obrigado a possuir “kit” de primeiros socorros norma n.º 07 do Ministério do Trabalho).
   8. A Contribuição Confederativa, cobrada pelo SECOVI/RJ – Sindicato da Habitação, está prevista no art. 8º, inciso IV com art. 5º parágrafo 1º da Constituição Federal (aprovada em Assembleia de 05/05/97). Material de limpeza Como orientação apresentamos uma planilha para acompanhamento do consumo mensal de materiais, a fim de possibilitar uma programação, considerando que várias firmas entregam um valor mínimo normalmente fixado em R$30,00.

   PRODUTO	EMBALAGEM	JANEIRO	FEVEREIRO
   Água Sanitária	1 Litro
   Álcool	1 Litro
   Palha de Aço	4 unidades
   Cera Líquida	0,5 Litro
   Desinfetante	1 Litro
   Detergente	1 Litro
   Estopa	100 gramas
   Polidor de Metais	200 ml
   Lustra Móveis	100 ml
   Óleo de Peroba	100 ml
   Querosene	1 litro
   Saco Alvejado	2 unidades
   Saco de Lixo 100 litros	1 pacote
   Sabão de Côco	1 kg
   Veja	0,5 litro
   Lâmpada Fluor 20W	x unidades
   Lâmpada Fluor 40W	x unidades

MANUAL DE INSTRUÇÕES

1. Administrador ou Chefe de Propriedade

   Tanto ao administrador quanto ao chefe de Portaria, cabem as responsabilidades diretas da ordem, da disciplina, da segurança, da manutenção e da limpeza, e tudo mais que se relacione com o funcionamento normal do prédio, dos seus subordinados, além da observância dos demais itens a seguir:

2. Responsabilidade do Chefe de Portaria

   Instruções a serem obedecidas:

   1. Estar capacitado a exercer as funções. A rigor deve saber ler e escrever.
   2. Manter-se sempre bem vestido e asseado.
   3. Demonstrar atenção, desenvoltura e espírito de liderança.
   4. Estar atento e permanecer vigilante nas funções e no local de trabalho.
   5. Ser atencioso e receptivo com os moradores, seus subordinados e demais pessoas que o procurem.
   6. Receber a todos com moderação e delicadeza.
   7. Atender às pessoas, prestar informações e resolver problemas com bom humor e dedicação.
   8. Estar ciente e consciente de suas responsabilidades, já que na ausência do Síndico ou do Subsíndico, representa-os, na qualidade de preposto.
   9. Receber e distribuir aos moradores e seus superiores a correspondência sob sua guarda pessoal e responsabilidade.
   10. Anotar e fazer o respectivo registro de irregularidades praticadas por seus subordinados e moradores em livro próprio, de cujas ocorrências deverão dar ciência ao Síndico.
   11. Exigir a identificação de todas as pessoas estranhas ao prédio, não permitindo o acesso, a não ser, por ordem do morador ou acompanhado deste.
   12. Nunca informar a nenhuma pessoa estranha, da presença de morador em sua residência, sem que para isso esteja autorizado a fazer.
   13. Procurar sempre ao se dirigir pelo interfone com o morador não o chamando pelo nome, mas sim, identificando-se como sendo o Porteiro. Essa conduta evita que o morador queira ou não receber quem o procura.
   14. Nunca consentir ou encaminhar pessoas estranhas, fornecedores ou sob outro qualquer assunto, sem estar autorizado pelo morador.
   15. Manter rigorosamente em dia o livro ou fichas de registro dos moradores a fim de estar seguro de todos os residentes no prédio.
   16. Falar o necessário com os moradores, nunca manter palestras e conversas demoradas a não ser para dar informações e prestar esclarecimentos necessários ao que for indagado e que não firam os preceitos e suas responsabilidades.
   17. Procurar sempre ao atender e transmitir assunto pelo interfone, falar com voz baixa, pausada, de modo delicado.
   18. Ser pontual ao trabalho, para assim poder exigir de seus subordinados.
   19. Sentir-se sempre satisfeito na realização de suas tarefas e realizá-las demodo discreto, com habilidade.
   20. Nunca chamar a atenção de seus subordinados na presença de pessoas estranhas e sim procurar fazê-lo em caráter individual ou mesmo coletivo à parte, em local discreto.
   21. Ter o máximo cuidado e vigilância à entrada e saída de pessoas no prédio, a fim de evitar maiores preocupações.
   22. Adotar rigorosa vigilância na entrada e saída dos moradores que possuam chaves individuais e reclamar daqueles que sejam descuidados, visando a segurança do edifício.
   23. Toda atenção possível e do mesmo modo na entrada e saída de veículos da garagem pelos usuários, principalmente não existindo garagista.
   24. Manter em sua mesa de trabalho rigorosamente em dia uma relação de todos os telefones de firmas e pessoas que cuidam da manutenção dos equipamentos, bem como da Light, Corpo de Bombeiros, CEDAE, OI, extintores, Limpeza Pública, Delegacia de Polícia do bairro, fornecedores de material de limpeza, a fim de estar preparado para qualquer eventualidade de chamada.
   25. Não prestar nenhuma informação individual ou profissional e costumes dos moradores do prédio, sob nenhum pretexto e que é somente reservado aos mesmos.
   26. No caso de necessitar faltar ao trabalho, não deixar de avisar ao Síndico, salvo motivo de força maior.
   27. Organizar e distribuir as tarefas de trabalho aos seus subordinados de modo a não trazer prejuízos aos demais, sob sua responsabilidade pessoal.
   28. Procurar, na medida do possível e sem prejuízo do trabalho do prédio, atender e mandar os subordinados, também, ajudarem os moradores na condução até o elevador de pacotes, cestas, carrinhos de feira, de criança, principalmente das pessoas idosas com a devida atenção e respeito.
   29. Não esquecer que nenhum empregado, nem mesmo o Chefe da Portaria, poderá prestar serviços particulares aos moradores e de modo especial no horário do trabalho.
   30. Não consentir a seus auxiliares o uso dos elevadores por crianças menores de 10 anos, quando desacompanhadas dos responsáveis.
   31. Pedir e evitar junto aos usuários das garagens o uso de buzinas e outras modalidades de sons em seus veículos e que ao aquecerem seus motores o façam com moderação, a fim de não perturbar o sossego dos demais moradores.
   32. Evitar e seus auxiliares, do mesmo modo, fumar no horário de trabalho e em especial nas áreas comuns do prédio bem como na ocasião de atendimento às pessoas.
   33. Manter a rigorosa disciplina junto aos seus auxiliares de modo a evitar discussões estéreis e “bate-papo” no horário de trabalho e advertir àquele que assim proceder. Tais fatos se constituem em indisciplina e assim serão tratados.
   34. Proibir rigorosamente a prática de jogos de qualquer natureza ou reunião de crianças, bem como de serviçais nas áreas comuns do edifício, nas garagens, e o uso de bicicletas, patins, carrinhos, etc.
   35. Não permitir o acesso de moradores ou pessoas estranhas ao prédio, nas dependências reservadas a equipamentos e instalações do edifício, tais como: casas de máquinas, bombas, depósito de lixo, compactadores, hidrantes, compartimentos de luz, gás, telefone, salvo ao atendimento de manutenção e consertos, isso mesmo com o conhecimento do Síndico ou para assistência regular, ligar e desligar telefones, fazer contagem de luz e gás, por pessoas credenciadas para isso.
   36. Não consentir mesmo por parte de seus subordinados a de material ou outros objetos inflamáveis, explosivos, corrosivos, etc., nos compartimentos e instalações do prédio, o que é terminantemente proibido.
   37. Fiscalizar e recomendar aos subordinados por constituir falta grave dos moradores jogar cigarros acesos, cascas de frutas, lixo ou qualquer objeto nas partes comuns do prédio, bem assim nas áreas internas e externas e mesmo no pátio do edifício, registrando e comunicando ao Síndico tais abusos, se possível, informando o nome ou nomes dos infratores.
   38. Não aceitar e nem consentir aos seus subordinados a guarda de qualquer chave dos moradores, bem como de seus automóveis, a não ser com o consentimento prévio do Síndico.
   39. Cumprir e fazer cumprir por seus subordinados rigorosamente a escala de trabalho, bem assim, o período destinado ao almoço, e as folgas semanais, de modo a não prejudicar as tarefas a que são obrigados a cumprir.
   40. Não esquecer os períodos destinados a limpeza das caixas-d’água, das cisternas, piscinas e demais providências de atendimento de caráter periódico da manutenção dos diversos instrumentos instalados no prédio.
   41. Enfim, fiscalizar a limpeza, correr o prédio de cima para baixo pelo menos duas vezes por dia, tomar todas as providências para o perfeito e regular funcionamento do prédio.
   42. Finalmente, cabe ao Chefe da Portaria a responsabilidade de não deixar faltar o material necessário à conservação e a limpeza do prédio, de modo a não haver desculpas de seus subordinados em face da não realização de suas tarefas e que são necessariamente os seguintes utensílios:
       1. mangueiras;
       2. chaves de venda;
       3. fusíveis;
       4. alicates;
       5. martelo;
       6. chave de grifa;
       7. escada;
       8. vassoura;
       9. rodos;
       10. escovão;
       11. baldes;
       12. lanterna;
       13. enceradeiras;
       14. aspirador;
       15. lâmpadas;
       16. álcool;
       17. sapanáceo;
       18. sabão de côco;
       19. detergentes;
       20. desinfetantes;
       21. sacos e depósitos para retirada do lixo;
       22. estopas;
       23. outros materiais, como: cera, óleo para madeira, palha de aço, reatores, etc., de modo a atender qualquer eventualidade de funcionamento regular do prédio.

   OBS: Alguns dos itens não se adequam a todos os condomínios.

FUNÇÕES E ATRIBUIÇÕES PRINCIPAIS

1. Auxiliar de Portaria

   Esta função é exercida por um empregado do condomínio e designado pelo Síndico, a fim de substituir, por ocasião de férias ou outro afastamento eventual do Chefe de Portaria, cabendo-lhe todas as responsabilidades do Porteiro-Chefe, enquanto estiver pela função.

2. Vigia

   A função de vigia é simplesmente conhecida como daquele que trabalha no horário noturno, ou seja, das 22 às 5 horas da manhã, designado também como porteiro da noite. Por isso mesmo não deixa de ser um auxiliar do chefe da portaria e assim responsável pela segurança e tranqüilidade do prédio durante este período.

3. Faxineiro

   A atribuição de faxineiro ou zelador é a de cuidar de toda a limpeza das partes comuns do prédio, sua higiene, cuidados e demais obrigações como retirada do lixo, etc., sob a orientação e supervisão do Chefe da Portaria.

4. Garagista

   O garagista é assim um profissional empregado do condomínio ou mesmo dos usuários das garagens, que controla e vigia a garagem e os carros ali estacionados. É responsável pela movimentação dos automóveis por ocasiões de entrada e saída dos veículos da garagem.

DAS ATRIBUIÇÕES E DAS TAREFAS E DO PESSOAL

Do Condomínio:

1. Assiduidade

   Esta é a característica e a obrigação mais relevante do empregado. Deve estar sempre atento. Comparecer antes do horário de trabalho. Obedecer rigorosamente o período destinado ao almoço, nunca atrasando seu retomo, a fim de não prejudicar os demais.

2. Pontualidade

   O empregado não pode faltar ao trabalho, salvo motivo de força maior. Mesmo nesse caso terá que avisar ao chefe da Portaria ou ao Síndico.

3. Disciplinla

   O empregado deve estar atento às suas tarefas diárias atendendo-as com pontualidade e ciente de que qualquer que sejam essas obrigações, elas são orientadas e fiscalizadas pelo Chefe de Portaria, conforme a organização de trabalho do prédio.

4. Comportamento

   O empregado deve evitar a todo custo palestras e conversas com os moradores e especialmente com domésticas a não ser para prestar informações ou dar ajuda eventual se necessário.

5. Vigilância

   O empregado deve observar discretamente qualquer irregularidade cometida pelo morador, principalmente em seu horário de trabalho, de modo a comunicar ao chefe da Portaria, para tomar conhecimento e providências a respeito, inclusive dar ciência ao Síndico.

6. Limpeza e Asseio

   Às faxineiras e aos zeladores cabe a responsabilidade de asseio e limpeza do prédio, das áreas comuns, piscinas, “playground”, elevadores, etc., cuja escala de serviço deve ser rigorosamente cumprida.

7. Luz e Elevadores

   Cumprirem rigorosamente os horários de acender e apagar as luzes das partes comuns do prédio, garagens, etc., bem como ligar e desligar elevadores nos horários previstos pelo regulamento de funcionamento do prédio.

8. Lixo

   Desencumbirem-se nos dias e horas prédeterminadas da colocação do lixo, com a antecedência necessária à passagem dos caminhões da limpeza pública, não esquecendo, se for o caso, de latões ou tambores, lavá-los e higienizá-los logo após seu recolhimento ao depósito do prédio.

9. Limpeza eventual de lixo

   Recolher o lixo ou qualquer objeto que por descuido ou abuso do morador o tenha deixado nas partes comuns do prédio, se possível procurando identificar o responsável, para dar conhecimento ao Chefe da Portaria.

10. Limpeza Geral

    Limpar vidros, paredes, janelas, casa de máquinas e demais locais reservados e dependências privativas do prédio, trilhos dos elevadores, instalações elétricas, isto é, pontos de luz etc., além da limpeza diária obrigatória.

11. Do Uso Geral

    Os empregados devem ser orientados pelo Chefe da Portaria a observarem cuidadosamente, quando em seus horários de trabalho, o comportamento dos moradores no uso dos elevadores, das lixeiras e demais locais destinados aos mesmos, cujas irregularidades devem ser comunicadas ao Chefe da Portaria. Faz parte dessas observações aqueles que ficam conversando com as portas dos elevadores abertas e outros motivos que constituem transgressões ao bom funcionamento do prédio.

12. Da Portaria

    Lavar, limpar o pó de móveis, tapetes, capachos, varrer etc., de tudo mais que constitua e guarneça a portaria do prédio.

13. Da Lavagem Geral

    Obedecer estritamente os dias e horários determinados à lavagem dos corredores, escadas, garagens e demais partes comuns do prédio.

14. Plantas e Jardins

    Regar e tratar, com moderação, plantas e jardins e tudo mais que constitua ornamentação do prédio e que exija esse cuidado.

15. Das Lixeiras

    Recolher nos horários determinados os objetos, latas, garrafas, caixas, vidros, etc., colocados ao lado do coletor pelos moradores, fazendo a limpeza e a higiene necessária, a fim de evitar mau cheiro e sujeira nesses locais.

16. Elevadores

    Limpar e higienizar os pisos dos elevadores e suas paredes laterais, a fim de mantê-los permanentemente cuidados de modo a evitar reclamações.

17. Dependências destinadas aos empregados

    Cuidar da limpeza geral necessária e manter a higiene obrigatória, seja da moradia do porteiro, quartos, sanitários e do local destinado às refeições. Não deixar faltar nos sanitários papel higiênico, não sendo permitido o uso de qualquer outro por constituir falta de higiene.

18. Das horas de almoço e de folga

    Constitui falta grave a qualquer empregado em horas de almoço e de folga, permanecerem nas partes comuns do prédio, portaria e entradas do edifício, principalmente usando bermudas ou em trajes de banho e sem que estejam uniformemente vestidos e asseados.

19. Do Trabalho

    Enfim, como ocorre com as responsabilidades do Chefe de Portaria cada empregado deve ter uma rotina de trabalho diário, de preferência por escrito, a fim de o Chefe da Portaria, poder melhor fiscalizar e exigir o seu cumprimento.